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외환 가격.

Started by koreas, May 13, 2020, 05:46 pm

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외환 가격.
1997년 외환위기 이후, 주택가격 'V'자형 상승.
1997년 7월 태국, 인도네시아에서 발생한 외환위기는 10월 홍콩과 대만으로 파급됐고 11월에는 한국으로 전파됐습니다. 외국인 투자금이 빠지고 금융기관이 달러를 차입하는 금리가 급등했습니다. 외환 보유고 부족으로 더 이상 환율을 방어할 수 없었던 우리나라는 결국 1997년 12월 IMF에 구제금융을 신청하게 됩니다.
경제위기는 주택시장에도 영향을 미쳐 1998년 아파트가격은 -13.6%, 전세가격은 -20.2% 떨어집니다.
하지만 환율상승 덕에 수출호조와 IT산업의 부상 등으로 실물경제는 빠르게 회복되고, 1999년 아파트가격은 8.5% 상승, 2001년 14.5% 상승, 2002년에는 22.8%가 상승해서 외환위기 이후 불과 4년 만에 주택가격 거품 걱정을 하게 됩니다.
2008년 금융위기 이후, 1998년 외환위기의 학습효과?
2008년 금융위기와 1997년 외환위기는 많은 점에서 차이가 있지만, 우리나라 경제를 휘청이게 했다는 점에서는 일맥상통합니다. 물론 주택시장 및 부동산시장에 악영향을 미쳤다는 점도 동일합니다.
그런 이유로 2008년 금융위기 이후 주택가격이 상승할 때 많은 사람들이 외환위기 당시와 비교하면서 주택시장을 전망하기도 했습니다. 일부 투자자들은 금융위기 당시에 싸게 나오는 급매물을 잡으면서 주택에 투자하기도 했습니다. 다시 말하면 경제위기를 지나면 주택가격이 'V'자로 회복 및 상승한 경험이 있기 때문에 2008년 금융위기 이후에도 가격이 상승할 것이라는 기대감, 이른바 '학습효과'가 나타난 것입니다. 이러한 '학습효과'는 2010년 주택가격이 떨어지는 현재도 주택시장 또는 투자자들의 심리 속에 잠재되어 있습니다.
그러면, 현재 주택시장에서 외환위기 이후의 학습효과가 나타나기 위한 전제조건이 무엇일까요?
첫째, 경제성장과 주택시장이 밀접한 상관관계를 가지고 있어야 합니다. 위에서 언급했듯이 1997년 외환위기 이후 실물경기가 빠르게 회복되면서 소득이 증가되고, 이는 소비증가 및 주택가격 상승으로 빠르게 전이되었습니다. 주택가격 상승은 재산이 증가되었다고 느끼는 착각(자산의 부의 효과)을 나타내고, 이는 다시 소비를 증가시키면서 경제의 선순환역할을 하게 됩니다. 다시 말하면 경제성장이 가계소득증가에 빠르게 전이되어야 합니다.
둘째, 정책금리 상승의 영향이 적어야 합니다. 대부분의 국가들은 물가상승률을 조절하기 위하여 중앙은행의 금리정책을 사용합니다. 총통화량을 직접적으로 조절하기 보다는 정책금리를 통해 간접적으로 물가상승률을 조절하는 것입니다. 2008년 금융위기 탈출의 해법으로 사상 최대의 재정투자를 했기 때문에 필연적으로 물가상승이 있을 수 있습니다. 따라서 극심한 물가상승률을 조절하기 위해서는 정책금리 인상이 필연적입니다. 금리상승은 주택가격에 마이너스(-)효과를 주기 때문에, 이러한 정책금리 상승에 주택가격이 영향을 적게 받는 구조이어야 합니다.
셋째, 주택수요는 증가하고, 주택공급이 부족한 상태이어야 합니다. 아무리 거시경제적 여건이 좋아진다고 하더라도 주택공급이 과잉상태라면 주택가격이 오를 수 없습니다. 따라서 경기회복으로 수요가 증가할 때 공급이 부족한 상태라면 가격은 오를 수밖에 없습니다.
1998년 외환위기 이후처럼 'V'자형 상승이 있을 것인가?
이러한 전제조건이 현재 충족되어 있는지를 살펴보겠습니다.
첫째, 현재 실물경기와 주택시장은 탈동조화 현상을 나타내고 있습니다. 2009년 5월 이후 경기회복 기대감과 함께 주택에 대한 기대감이 높았던 것이 사실입니다. 하지만 2009년 하반기 이후 경기동행지수는 계속 상승추세인데 반하여 주택가격은 하향추세인 것을 알 수 있습니다. 특히 서울의 경우에는 확연하게 차이가 납니다. 경기동행지수에 비해 아파트가격지수의 진폭이 큰 것을 감안하면 지금쯤 아파트 가격이 치솟아 올라야 하는데 반대로 움직인다는 것은 실물경기와 주택시장이 따로 움직인다는 것을 보여줍니다.

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즉, 2010년 5% 내외의 경제성장이 전망된다고 하더라도 주택가격이 상승할 가능성은 적다고 할 수 있습니다.
둘째, 정책금리의 영향이 점점 커지고 있습니다. 지금까지는 정책금리가 주택가격이 미치는 영향이 그리 크지 않다는 것이 학자들의 연구결과입니다. 그러나 최근 각종 연구보고서에서는 영향이 커질 수 있다는 의견이 많이 제시됩니다. 가장 중요한 이유는 급속도로 늘어나는 가계부채 때문입니다. 가처분소득 대비 가계부채 비율이 140%를 넘어서서 쓸 수 있는 돈보다 부채가 많아졌습니다. 이러한 수치는 영국보다는 낮은 수치이지만, 미국과 일본보다는 높은 수치입니다. 따라서 금리 상승이 가계에 미치는 영향이 커졌다는 것을 의미합니다.
셋째, 주택공급과잉을 나타내는 대표적 지표인 미분양아파트가 아직 많습니다. 물론 지역별로는 최고치에 비해서는 상당히 줄어들고 있는 것이 사실입니다. 그러나 외환위기 당시에 102,701가구였던 미분양 아파트가 24,923가구(2002년)까지 빠르게 감소해서 수급불균형을 초래했던 것과 달리 현재 미분양 아파트는 103,981가구, 서울·경기지역은 28,150가구로 상당히 더디게 감소하고 있습니다.
5대 광역시 미분양주택 현황.
구분 미분양주택수 최고치 대비 증감율 최저치 대비 배율 부산 7,814 -47.2% 10.3배 대전 2,662 -33.6% 16.4배 광주 3,775 -70.6% 8.3배 울산 6,362 -34.6% 26.4배 대구 16,467 -23.6% 68.0배.
2010년, 2011년 주택가격 하향안정세, 그러나 급격한 주택가격 하락 가능성은 적어 현재 통계수치를 보았을 때, 주택구입심리가 위축되었다는 점에 대해서는 전문가들의 의견이 일치할 것으로 보입니다. 설사 올해 하반기 경제성장이 좋아진다고 하더라도 이런 심리는 크게 달라지지 않을 것으로 보입니다.
다만, 대출 갚기가 어려워 경매로 입찰되는 주택건수가 줄어들고 있는 반면 전세구하기가 어려운 실수요자들이 경매시장에 참여하는 비율이 높아지고 있는 점, 가계부채 부실의 선행지수 역할을 하는 신용카드 연체율이 그리 높지 않다는 점(신용카드 연체율 2%) 등을 비춰보았을 때 주택구입심리가 많이 위축된 것은 사실이나, 주택가격이 급격히 떨어질 가능성은 적어 보입니다. 따라서 주택을 구입하고자 하시는 분들은 올해는 지켜보시고 내년 상반기 이후에 시장상황을 다시 점검하는 것이 현명할 것으로 판단됩니다.
김종하 소장은 부동산경제연구소 소장과 지평부동산컨설팅 대표, 목원대학교 교수를 겸임하고 있다. 부동산컨설팅이 전문 분야다. 또 하나은행PB센터 자문위원으로 활동하고 있다.